Vår kvalitetssäkrade metod för ombildning till bostadsrätt innebär att vi åtar oss samtliga uppgifter vid ombildningen. Föreningens styrelse behöver inte själva gå runt med anmälningslistor, dela ut kallelser och påminna medlemmar som inte hör av sig mm. Styrelsens uppgift är att ta ställning till det av oss framtagna beslutsunderlaget i form av kalkyler erhållna offerter m.m.

Ombildningen går igenom följande steg:

1. Utredningsmomentet
2. Ombildningsmomentet
3. Överlåtelsemomentet
4. Upplåtelsemomentet

1. Utredningsmomentet

Inhämta information från fastighetsägaren/mäklare
Vi begär att få hyresdebiteringslistor, lokalhyresavtal, uppgifter om driftkostnader, ritningar, information om nyligen gjorda renoveringar, tomträttsavgälder, ev. räntebidrag m.m.

Förhandla om köpet
Vi förhandlar med fastighetsägaren dels om pris, men även andra saker som garantier, renoveringar, besiktningar och tillträde. Vi förhandlar också med banker, försäkringsbolag och fastighetsförvaltare för föreningen räkning.

Tillsammans med föreningens styrelse/arbetsgrupp hålla möten och besvara frågeställningar
Vi håller informationsmöten för alla bostadshyresgäster. Efter samråd med styrelsen hyr vi lokal, skickar ut kallelser och håller i själva mötet. På mötena informerar vi och svarar på frågor.

Stå till disposition för telefonförfrågningar från styrelse och hyresgäster
Vi ser gärna att så många frågor som möjligt tas upp på informationsmötena eftersom många brukar ha liknande frågeställningar. Det går även bra att ringa oss om du har några frågor.

Upprätta kalkyler och bedöma fastighetsvärdet
När vi har nödvändigt underlag gör vi på styrelsens uppdrag boendekostnadskalkyler utifrån det visade intresset bland hyresgästerna. Vi gör olika kalkyler med olika alternativ till fördelningsgrunder för andelstalen. För att bestämma fastighetsvärdet som hyreshus, gör vi dels en ortsprisanalys och dels en kassaflödesanalys. Fastighetsvärderingen används främst för att se vad andra intresserade köpare troligen skulle betala.

2. Ombildningsmomentet

Registrera en bostadsrättsförening och betala registreringsavgift.
Det första steget i en ombildning är normalt att bilda en bostadsrättsförening. Styrelsen skall bestå av minst tre styrelseledamöter och det ska finnas en revisor. Vi hjälper till med att ta fram handlingarna. Ansökan om registrering skickar vi in till Bolagsverket och betalar registreringsavgiften.

Upprätta preliminära boendekostnadskalkyler för bostadsrätterna
När priset är någorlunda bestämt gör vi de första kalkylerna för att visa vad de skulle kosta för var och en att köpa sin lägenhet med bostadsrätt. Den första kalkylen är mycket preliminär eftersom vi ännu inte vet anslutningsgraden bland hyresgästerna. Vanligen brukar ca 80% av hyresgästerna ansluta sig vid en ombildning.

Kalla till och avhålla ett första informationsmöte för hyresgästerna
På informationsmötena berättar vi allmänt om bostadsrätter och ombildningar. Vi presenterar och förklarar boendekostnadskalkylerna. Från medlemmarna blir det naturligtvis också en hel del frågor som vi gärna besvarar.

Via svarskuvert inhämta hyresgästernas preliminära intresseanmälningar och informera samt påminna de hyresgäster som inte avhörts
Efter att ha sett den första preliminära kalkylen får medlemmarna en svarsblankett med ett portofritt svarskuvert. Vi skriver till de som inte var med på informationsmötet för att få in deras intresseanmälningar. De medlemmar som inte skickar in sin intresseanmälan får skriftliga påminnelser med ny svarsblankett och svarskuvert. De som ändå inte svarar försöker vi nå per telefon.

Besiktiga fastigheten och upprätta beskrivning
Vi anlitar ett besiktningsföretag som på vår bekostnad besiktigar fastigheten och uppskattar bostadsrättsföreningens renoveringsbehov.

Upprätta definitiva boendekostnadskalkyler för bostadsrätterna
När vi fått in alla intresseanmälningar och fått besiktningsmannens omdöme om renoveringsbehovet gör vi en definitiv kalkyl.

Kalla till och avhålla informationsmöte med den definitiva boendekostnadskalkylen för hyresgästerna
Vi håller informationsmöte för att redovisa den definitiva kalkylen. På mötet berättar vi även hur långt ombildningen har kommit samt vad som kommer att ske. Medlemmarna får även tid att ställa frågor.

Via svarskuvert inhämta hyresgästernas bindande anmälningar samt påminna om dessa
Efter att ha sett den definitiva kalkylen får medlemmarna en ny definitiv svarsblankett med portofritt svarskuvert. Vi påminner även dem som inte kommit in med sitt svar, se ovan.

Upprätta bostadsrättsföreningens ekonomisk plan
Den ekonomiska planen är bostadsrättsföreningens budget. I den finns en beskrivning av fastigheten, tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för föreningens fastighet, kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, kostnader för andra åtgärder av betydelse, finansieringsplan, löpande kostnader och intäkter, andelstal, insatser och årsavgifter m.m.

Ombesörja och bekosta intygsgivning avseende planen
Den ekonomiska planen skall granskas av två av Boverket utsedda intygsgivare. Det finns ca 100 intygsivare i Sverige. Vi har två anställda hos oss. Vi anlitar alltid två externa intygsgivare som granskar den av oss upprättade ekonomiska planen.

Upprätta underlag, inhämta offerter och biträda vid anskaffande av föreningens och medlemmarnas finansiering
Vi tillskriver ett flertal banker och förhandlar om finansiering. Vi hjälper styrelsen att utvärdera de inkomna offerterna. Bankerna är ofta mycket intresserade av att låna ut vid ombildningar. De har goda panter i fastigheten och bostadsrätterna samt sprider sina eventuella risker på många bostadsrättsinnehavare. De ränterabatter som vi uppnår vid ombildningen medför ofta redan under det första året en besparing, som överstiger vårt arvode för ombildningen.

Kalla till extra föreningsstämma för beslut om fastighetsköpet, samt leda stämman och föra protokoll enl 9 kap 19§ bostadsrättslagen
För att en bostadsrättsförening skall få köpa sin fastighet krävs att minst tvåtredjedelar av hyresgästerna, med undantag för lager och garage, röstar ja till att föreningen får köpa fastigheten på en extra föreningsstämma. Vi skickar ut kallelse till stämman och även besiktningsutlåtandet och föreningens ekonomiska plan. Vi går även igenom dessa på stämman. Vi leder stämman och skriver protokollet eftersom detta är mycket formellt och granskas av tingsrättens inskrivningsmyndighet när föreningen senare ska registrera sig som ny ägare av fastigheten.

3. Överlåtelsemomentet

Registrera ekonomiska planen vid Bolagsverket samt bekosta detta
Registreringen är ett formkrav för att bostadsrättsföreningen skall få upplåta lägenheterna med bostadsrätt.

Upprätta alternativt granska och förhandla köpekontrakt avseende fastigheten
Köpekontraktet upprättas mellan fastighetsägaren och föreningen. Pris, tillträde, garantier, friskrivningar och andra villkor skall klart framgå. Vi granskar och förhandla om köpekontraktet tillsammans med styrelsen.

Upprätta upplåtelsehandlingar till bostadsrättshavarna
Föreningen ska vid köpet upplåta lägenheterna med bostadsrätt. Vi hjälper till med att skriva ut upplåtelsehandlingarna. Dessa är bostadsrättshavarnas bostadsrättsbevis och kvittot på att de har betalat och äger bostadsrätten.

Biträda förvaltare vid upprättande av medlems- och lägenhetsförteckning, samt föra in uppgifter om bostadsrättshavare och pantsättningar av bostadsrätterna
En bostadsrättsföreningen är skyldig att föra medlems- och lägenhetsförteckning. Det största ansvaret för föreningen är att kontrollera att bostadsrätterna inte pantsätts flera gånger till olika långivare. Oftast ger föreningen förvaltaren i uppdrag att föra registren.

4. Upplåtelsemomentet

Ansöka om kommunal förköpsprövning
När man säljer fast egendom kan kommunen gå in i köparens ställe om fastigheten behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Förköpsprövningen är nuförtiden mer en formsak eftersom kommunala förköp är mycket ovanliga.

Upprätta köpebrev, likvidavräkning, sköta tillträde, ansöka om lagfart mm
Vi upprättar alternativt granskar köpebrev och likvidavräkning. Köpebrevet är föreningens kvitto på att den köpt fastigheten. Likvidavräkningen reglerar betalningen av tex intäkter och kostnader som belöper på den andra partens ägarperiod. Vi ser också till så att förvaltaren kommer in i fastigheten för att ta hand om den tekniska förvaltningen. Vi ansöker även om lagfart dvs registrering av Bostadsrättsföreningen som ägare till fastigheten.

Inhämta offerter för försäkring av fastigheten
Fastigheten bör vara fullvärdesförsäkrad på tillträdesdagen. Vi tar in offerter från olika försäkringsbolag och hjälper styrelsen att utvärdera dessa.

Inhämta offerter avseende förvaltning och skötsel
Vi tar in offerter från olika förvaltningsbolag och hjälper styrelsen att utvärdera dessa. Till en början rekommenderar vi att föreningen anlitar någon att sköta hela förvaltningen. Sedan kan föreningen själv bestämma hur mycket service som behövs.

Biträda av föreningen anlitat förvaltningsföretag, att starta en fungerande fastighetsförvaltning
Vi överlämnar allt de material som kan vara av betydelse till förvaltaren. Vi hjälper dem med att komma igång med hyresavisering samt medlems- och lägenhetsförteckning. När förvaltaren tagit över drar vi oss tillbaka. Naturligtvis får styrelsen gärna ringa till oss även efter ombildningen.

Välkommen att kontakta oss.